Dagens gåta: lägenhetspriser

november 12, 2009

Vad borde en en lägenhet kosta? När stiger respektive sjunker priset på en lägenhet? Hur ser det ut framöver, är det rätt läge att köpa eller sälja?

Frågorna går inte att svara exakt på, det finns för många faktorer som påverkar för att ge enkla svar. Tidningarna älskar att rapportera om priser upp eller ner. Men det finns många risker i att följa vad som skrivs och agera utifrån det.

En enkel invändning är att marknaden inte alls ser lika ut, sett över heöa landet. I vissa delar av landet sker en ständig avfolkning, där blir utbudet (av tomma bostäder) hela tiden större och efterfrågan minskar. Där finns en övergripande fallande pristrend.

I Stockholms län finns en omvänd trend. Efter 1995 har befolkningen i länet ökat med cirka 15 procent, samtidigt som antalet bostäder endast ökat hälften så snabbt. Om utvecklingen av antalet bostäder skulle ha varit densamma som utvecklingen av befolkningen hade regionen byggt ytterligare cirka 50 000 fler lägenheter. Det finns således en allt stigande bostadsbrist, vilket leder till en underliggande prispress uppåt.

Räntan har så klart också en avgörande effekt på priserna, eftersom den i hög grad påverkar boendekostnaden. Men här spelar också psykologi stor roll. Det är ju inte bara dagens ränta som är intressant för en köpare av en bostad, det är också intressant vad räntan blir framöver. Det senare vet vi inte, men kan spekulera om. Därför blir denna faktor en osäkerhet som också tydligt påverkas av vad media skriver. Vi kan inte vänta oss att lägenhetsköpare ska kunna göra ränteprognoser själva. Därför har media en viktig och ansvarskrävanade roll här. En oförsiktig krigsrubrik kan leda till att tusentals människor fattar fel beslut i mångmiljonklassen. Vad folk tror om räntan kan vara lika avgörande som de verkliga prognoserna.

Även politiska förutsättningar påverkar boendekalkylen. Hur ser fastighetsskatten ut i framtiden? Kan avdragsmöjligheten för ränta ändras eller kommer det nya skatteregler för reavinster? Allt detta påverkar framtida lägenhetspriser.

Börsen påverkar också. Om börsindex stiger har detta en tendens att trycka upp bopriserna. Pengar som tjänas på börsen investeras kanske i lägenhetsköp, dvs utbudet av pengar ökar.

Nivån på arbetslöshet har också en viktig betydelse. Om folk tror att de riskerar sitt jobb är de inte särskilt benägna att köpa ny bostad. Det ger lägre efterfrågan, vilket ger lägre priser. En stabil arbetsmarknad gör fol mer benägna att fatta långsiktiga beslut.

På lokal nivå finns så klart ännu fler faktorer som påverkar, som vilka områden som är inne och ute. Eller var nya vägar eller kollektivtrafik byggs.

Det finns ännu fler faktorer att räkna upp om man vill, till och med vädret. Poängen är att det är oerhört svårt att på ett seriöst sätt förutse allt som påverkar kostnaden för lägenheter och hus. Man ska alltid ta tvärsäkra uttalande med en rejäl nypa salt. Man ska mer lyssna på dem som låter lite otydliga och resonerande.

Tyvärr ger inte det samma mediarubriker.

Annonser

Vad vill de egentligen

november 3, 2009

Man kan säga saker rakt i ansiktet, man kan säga saker med blommor eller man kan linda in saker i bomull. Det finns många metaforer för kommunikation.

Men att säga saker via media är en egen disciplin.

För en utomstående verkar hela striden om arvet efter Stieg Larsson märklig. Uppenbart är parterna långt ifrån överens och de verkar heller inte gilla varandra.

Att kommunicera uteslutande via media lär knappast föra parterna närmare varandra.Risken för missförstånd är så klart uppenbar och dessutom är det inte särskilt värdigt att göra en arvsstrid till mediasåpa. Lite mer respekt för den döde Stieg Larsson kunde man kanske hoppas på.

Media letar alltid konflikter och är inte sena på att göra hönor av fjädrar. Det vet egentligen alla. I media blir en historia lätt en såpa.

Därför måste man ställa sig frågan – varför väljer ändå parterna att föra striden i medierna? Svaret på den frågan är mer intressant än vem som får hur många miljoner. Kan det vara en PR-kupp? Eller vet de helt enkelt inte vad de håller på dem? Något är i alla fall skumt.


Att stoppa politiska budskap i media

oktober 1, 2009

Censur är normalt sett en mycket känslig fråga för svenska medier. Ingen vill bli anklagad för det och i princip kan nog sägas att censur inte förekommer i svenska medier. Utom på reklamplats, där diskussionen blir en annan.

När Aftonbladet gick ut med ett förbud mot reklam från Sverigedemokraterna blev det en rejäl och nyttig debatt. Jag själv tycker (läs här) att beslutet bara var korkat eftersom det gynnar Sverigedemokraterna.

Nu går TV4 ut med riktlinjer för hur politisk reklam ska tillåtas under valet. Det står dem naturligtvis fritt att begränsa detta, men jag tror att de överskattar möjligheten att vinna ett val genom att köpa massiv mängd TV-reklam. Det skulle bara slå tillbaka mot det parti som försökte. Därför är känns begränsningen bara fånig. Noterbart är att TV4 dock kommer att tillåta reklam från Sverigedemokraterna.

TV4 försöker vara rättvisa genom att ge alla partier lika stor (maximal) plats. Men varför är det rättvist? Partierna är ju olika stora. Varför får Sossarna bara annonsera lika mycket som Sverigedemokraterna får?

Reglerna kanske låter bra för några strateger på TV4. För mig låter de mest fåniga.


Polisen läcker som ett såll

september 30, 2009

Förra veckans helikopterrån utanför Stockholm har alla ingredienser media behöver för att göra det hela till en orgie i reportage. Helikoptern i sig gör det exceptionellt och det verkar av allt att döma röra sig om internationell organiserad brottslighet och stora pengar. Dessutom håller sig som vanligt Leif Silbersky framme. Det är att förvänta sig att media skriver mycket om det, men jag kan tycka att de senaste dagarnas skriverier nästan gått till överdrift.

Polisen verkar dessutom läcka uppgifter som ett såll, vilket fått Sveriges justitieminister att ryta till under pågående utredning. Till TV4 säger hon (enligt SvD):

Jag hoppas att ingen av dem har tid att skvallra i största allmänhet utan att de håller käften och gör sitt jobb.

Det är högst ovanligt att en minister både kommenterar en pågående utredning eller använder ett sådant språk. Men jag tycker att Beatrice Ask gör rätt. Visst finns det en grundlagsskyddad rättighet för poliser att tala med media, men det finns definitivt ingen skyldighet att göra det. Dessutom är det skönt att höra politiker uttrycka sig i klartext!


Debut om Twitter

september 30, 2009

I dag gör jag min debut på min nya firmablogg, GK-bloggen, där jag skriver om Twitter som den perfekta övningsarena för kommunikatören.

Att lära sig skriva på 140 tecken är nyttigt och bra träning.

I DN kan vi också läsa att företagen intagit Twitter på allvar. Det är framför allt de stora, kända företagen som har framgång, vilket väl knappast är oväntat.

I Aftonbladet ger Bruce Willis sin syn på Twitter:

Jag skulle inte kunna leva med mig själv om jag började Twittra. Det enda det kan leda till är galenskap.


Myndigheter som twittrar och bloggar

september 20, 2009

13 procent av Sveriges  av myndigheter använder sociala medier och 7 procent använder Twittrar. Fredrik Sand på Stockholms Handelskammare ger en tjuvtitt på lite av innehållet i Stockholms Handelskammares e-förvaltningsindex 2009 som presenteras på torsdag. E-förvaltningsindex är en årlig temperaturmätare på hur bra e-service myndigheter och kommuner har.


Spotify: IT-bubblan igen?

augusti 14, 2009

Fenomenet Spotify har delvis bidragit till att vända upp-och-ner på hela debatten om fildelning och upphovsrätt. När Spotify lyckades få med de stora skivbolagen på sin idé lyckades de också skapa en arena för att gratis lyssna på musik på nätet. Det fanns förvisso redan, det nya är att i Spotifys fall görs det med upphovsmännens medgivande.

Kanske håller det sista dock på att ändras.

Magnus Uggla har lackat ur rejält Spotify. Han tycker att han får dåligt betalt. Artisten Petter är skeptisk, men fortfarande positiv. Flera andra tror fortfarande på idén. Spotifys lyssnare älskar tjänsten. Värdet på Spotify sätt redan till miljardbelopp. Men risken är att den värderingen görs på samma sätt som frekvent gjordes under IT-bubblan.

Det var ett avsnitt i Ugglas ovan nämnda bloggpost som fick mig att fundera:

Och det kostar ingenting, i alla fall om man väljer det där reklamfinansierade upplägget. Och om man inte vill ha reklam så kan man för 99 spänn i månaden på samma sätt få tillgång till ALLAS musik. Det är ju fan bra ju, med tanke på att man pröjsar flera hundra i månaden för att få se film på tv och då får man ju inte ens välja vilken film man vill se.
Hm, tänker jag då. Hur kan det här vara möjligt? Återigen, om någonting verkar för bra för att vara sant, så är det alltid det.

Låt oss fundera över de ekonomiska grundvalarna av Spotify. Om man tar det som är lätt att räkna på: de som betalar 99 kronor i månaden för tjänsten. Om vi antar att halva summan finns kvar efter att ha dragit bort moms, kostnader för att dra in pengarna och annat som reklam mm. Om vi sedan ska ha någon form av uppdelning mellan Spotify och upphovsrättsmännen finns det runt en krona om dagen kvar att fördela till de sistnämnda. Av detta ska både skivbolag och upphovsmän ha sin del. Om snittlyssnaren lyssnar på 20 låtar om dagen inser alla att det inte kan blir mer än några ören varje låt spelas.

Låt oss se om reklamalternativet leder till ungefär samma slutsats:  Reklamen i Spotify kommer var sjätte låt. Var är egentligen det kommersiella värdet av att en person lyssnar på en reklam en gång? I Radio kan man så klart inte köpa lyssnare styckevis, så det går inte att jämföra rakt av. Men en normal kontaktkostnad i radio ligger på 10-15 öre. Antag att vi räknar högt i Spotifys fall och sätter det till 18 öre. Dela sedan med sex låtar per reklamsnutt så landar vi på tre öre per låt. Om Spotify i alla fall behöver ett av örena för att täcka sina kostnader kan knappast artisterna räkna med mer än ett öre per låt.

Med tanke på att i princip alla Spotifys kunder finns i gratiskategorin är det nog inte rimligt att räkna med att en artist får mer än ett öre per gång låten spelas.

Likt företagen under IT-yran, eller för den delen vilket företag som helst, kan inte Spotify dela ut eller betala mer pengar än de drar in. I alla fall inte i längden. Det behöver inte leda till slutsatsen (som Magnus Ugglas drar) att artisterna förlorar på att vara med på Spotify. Alternativen är ju troligen sämre. Och Spotify som nättjänst kan nå hela världen. Men däremot ska vi nog ha realistiska förväntningar på vad en gratistjänst verkligen kan dra in i form av pengar.

—————————————

Bloggar i samma ämne: Kjellberg, Kulturbloggen och Ravenna (som jag tycker har fel om Uggla men rätt om Spotify).